전세·월세 계약은 수백, 수천만 원의 현금이 오가는 중대한 거래입니다. 하지만 많은 사람들이 서류 확인 없이 급하게 계약하거나, 중개사의 말만 믿고 넘어가는 경우가 많습니다. 이 글에서는 부동산 계약 시 반드시 확인해야 할 등기부등본, 특약사항, 그리고 그 외의 계약 체크리스트를 단계별로 안내합니다. 내 소중한 자산을 지키기 위한 실질적인 팁을 얻어가시길 바랍니다.
등기부등본, 소유권 확인의 첫걸음
부동산 계약에서 가장 먼저 확인해야 할 문서는 바로 등기부등본입니다. 이는 해당 부동산의 소유자가 누구인지, 근저당이나 압류 등 권리 관계가 어떻게 되어 있는지를 나타내는 공식 문서입니다. 등기부등본은 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 열람 및 발급할 수 있으며, 수수료의 경우 700원 ~ 1,400원 수준으로 매우 저렴합니다.
등기부등본은 크게 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’로 나뉩니다.
- 표제부: 해당 건물 또는 토지의 주소, 면적, 구조 등 기본 정보
- 갑구: 소유권 관련 정보 (소유자, 소유권이전, 가압류, 압류 등)
- 을구: 근저당권, 전세권, 주택임차권 등의 기타 권리 관계
가장 중요한 것은 소유자와 실제 임대인(집주인)이 동일한 사람인지 확인하는 것입니다. 만약 대리인과 계약한다면 반드시 위임장과 신분증 사본, 인감증명서를 받아야 하며, 위임장에는 ‘대리계약 권한’이 명시되어 있어야 합니다. 또한 등기부등본의 ‘을구’에 근저당권이 설정되어 있다면, 그 액수와 근저당이 설정된 날짜를 확인하고 소액임차인에 해당하는지, 소액임차인에 해당이 되지 않는다면 보증보험이 가능한 지 확인해야 합니다.
전세의 경우 전세 사기를 피하기 위해 등기부등본 외에도 임대인의 세금납부확인서, 토지이용계획확인서 등을 함께 확인하는 것이 좋습니다. 특히 신축 빌라나 세입자가 많은 원룸은 소유자가 자주 바뀌거나, 법인 명의로 되어 있는 경우도 많아 각별한 주의가 필요합니다.
특약사항 작성, 문제 예방의 핵심
계약서에는 표준 임대차계약서 양식이 있지만, 실제 상황을 반영한 특약사항을 추가 작성하는 것이 매우 중요합니다. 특약사항은 임차인과 임대인이 협의한 개별적인 조항으로, 계약 당사자 간의 분쟁 예방과 법적 보호 수단이 될 수 있습니다.
예를 들어 다음과 같은 특약사항을 넣을 수 있습니다:
- “임차인은 계약일로부터 30일 이내에 전입신고 및 확정일자를 신고하기로 한다.”
- “반려동물을 사육할 경우, 퇴실 시에 임차인이 특수청소 및 훼손된 곳 원상복구하기로 한다.”
- “에어컨, 세탁기, 냉장고 등의 기본 옵션의 경우 노후로 인한 고장 시 임대인이 수리해주기로 한다.”
- “해당 주택은 현재까지 하자 없으며, 추후 건물 문제로 인하여 누수 등의 하자 발생 시 임대인이 책임지기로 한다.”
특약사항은 문장 하나에도 법적 해석이 갈릴 수 있으므로, 구체적이고 명확한 문장으로 기재해야 합니다. "가능한 범위 내에서 수리"라는 표현은 책임 소재가 불분명해질 수 있으며, "임대인 부담으로 교체 또는 수리"라고 정확하게 명시해야 문제가 발생하지 않습니다.
작성된 특약사항은 계약서 내 별도 란에 기입하거나, 별지로 추가해 양측이 날인하는 방식으로 효력을 가집니다. 구두로 협의된 사항이라도 반드시 문서화하지 않으면, 나중에 법적 보호를 받기 어렵기 때문에 절대 간과해서는 안됩니다. 또한 원본을 계약자 모두가 보관하고, 중개사의 직인과 서명이 있는지도 확인해야 합니다.
계약 전후 체크리스트, 이것만은 꼭!
안전한 부동산 계약을 위해서는 계약 전과 후에 반드시 확인해야 할 필수 항목들이 있습니다. 아래 체크리스트를 기준으로 단계별로 확인할 수 있습니다.
계약 전 체크리스트
- 등기부등본 확인 – 소유자 확인, 근저당 여부, 권리관계 확인
- 전입가능 여부 확인 – 전입신고가 불가능한 건물인지, 확정일자 가능 여부
- 건축물대장 확인 – 위반 건축물 여부, 해당 주택(층수) 용도
- 관리비 포함 내역 확인 – 인터넷, 청소비, 공과금(수도, 전기, 가스) 비용 포함 여부
- 공인중개사 등록번호 및 사무소 확인 – 무등록 중개업체 주의
계약 시 체크리스트
- 공인중개사 직인 및 서명 확인
- 특약사항 명확하게 기재 및 날인
- 임대인과 계약자 동일 여부 확인 / 대리인의 경우 위임장, 신분증 사본, 인감증명서, 가족관계증명서 등 확인
- 현장 점검 및 하자 사진 촬영 보관
계약 후 체크리스트
- 임대차계약서 원본과 등기부등본, 건축물대장 및 관련 서류 보관
- 입주 시에 전입신고 및 확정일자 즉시 진행
- 전입신고 및 확정일자 완료 증명서 보관
- 입주 후 3일 이내 하자 점검 및 통보
이러한 절차를 하나라도 빠뜨리면 나중에 건물에 문제가 생길 경우 보증금을 돌려받지 못하거나, 하자 발생 시 책임을 지우기 어려워집니다. 특히 전세 계약의 경우 계약 종료 시점에 임대인이 보증금을 제때 반환하지 못하는 경우가 많기 때문에, 계약 전부터 보증보험 등의 안전장치를 마련하는 것이 필수입니다.
결론: 꼼꼼한 준비가 안전한 계약의 첫걸음
부동산 계약은 서두르지 말고 천천히, 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 계약금이 오가는 순간부터 법적 효력이 발생하므로, 계약 전 등기부등본 확인과 특약사항 기재는 반드시 이행해야 할 핵심 절차입니다. 조금 귀찮고 번거로워도 내 소중한 자산과 권리를 지키기 위한 과정임을 경각심을 갖는 것이 중요합니다. 사전 준비만 잘한다면 걱정 없이 마음 편한 입주 생활을 시작할 수 있습니다.